房产市场以及房产相关行业的重大新闻，这里一部分是靠任平生的记忆库搜索出来的，其他是任平生在此期间从各大媒体上搜集来的，能够整理成这么精细与专业的一张时间表，足见任平生对美国市场的高度重视。

    江秋蓉拿着这张纸，有些感慨道：

    “我虽然经常看财经新闻，知道美国房产市场目前出现了很多困难，但没有想到危机如此之严重。”

    任平生微笑地拿着纸道：

    “没错，这就是次贷危机。“

    江秋蓉本身是做金融的，对这个词并不陌生，张温梧就不大懂了，他扶了扶眼镜，问道：

    “什么是次贷危机。”

    任平生看着江秋蓉，江秋蓉微微点点头，对张温梧解释起来：

    “次贷危机，就是美国次级抵押贷款债券市场出现的剧烈波动，它直接影响到全美房地产市场的交易，以及在房地产市场和相关证券上投资的金融机构。”

    张温梧虽然在nyu学的也是金融，但他的知识储备仅限于书本上，对于市场上的具体操作还不大懂。

    江秋蓉要想在任平生面前展示自己的本事，所以很有耐心地介绍。

    “首先，任何房地产开发都离不开贷款，个人购房也离不开按揭贷款。银行等金融机构发放的按揭贷款，按照申请人的信用水平和偿债能力，分为一系列的等级，收入高且稳定，工作光鲜的华尔街单身汉的信用等级就高；而在杂货店打工，没有稳定收入的信用等级相对较低。

    “对于信用等级高的客户，银行给他的贷款的利率就低，也即风险溢价较低。而对于信用等级低的客户，银行不发贷或者收取较高的利率，需要保证人等等，也即风险溢价高。对于发给信用等级低偿债能力弱的客户的贷款，称为次级抵押贷款。特点是风险大，有高风险溢价，收益相对一般债券较高。”

    任平生对江秋蓉赞许地点点头，但他接下来却提高了声调道：

    “如果银行只是发放按揭贷款，甚至只是发放次级抵押贷款，还不足以酿成危机，真正诱发次贷危机的是bs。”

    看着张温梧一脸迷惘的眼神，江秋蓉继续解释道：

    “bs，一rtga backed security，就是抵押支持债券，是抵押贷款证券化的产物。银行在发完按揭贷款后，手里握着一批按揭贷款合同，这些合同会定期为银行带来一定的现金流，也就是贷款买房人的还贷，但是这些贷款合同是没法流动的，也就是没法在证券市场上交易。“

    ”没法交易的资产是死的资产，但银行业是逐利的行业，他们会穷尽任何手段让资产流动起来。华尔街一些精明的银行家就发明了bs，由银行对这些次级贷款进行打包和包装，然后再拆分成三个层级出售，优先级c次优级c次级。每次收回贷款，先保证优先级的收益，在满足优先级的收益后满足次优级，最后是次级。“

    ”因此优先级期望收益率最低，风险也最低，次级期望收益率最高，风险也最大。bs会定期给购买者一定的回报，期满还本付息，也是一种结构化固定收益产品。此外，除了分级结构外，信用评级机构也在这里起到了推波助澜的作用，大幅提高了bs的信用评级，让市场对bs更加认可。”

    看着张温梧好奇的眼神，江秋蓉补充道：

    “通俗点说，你到银行不能买别人的贷款合同，只能买银行的理财产品，bs就可以认为是一种理财产品。”

    任平生轻轻一拍桌子，站起身来道：

    “bs就是这次危机的源头。“

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