秦唐前世，海南是九十年代初期才有了商品房建设还+进行买卖交易这一种“期房”交易行式，继而在这种泡沫式交易方式的影响下引了地产热，而现在才1989年，秦唐就把“期房”这个概念甩了出来，也难怪胡举跃会大吃一惊，很是有些不能理解。

    期房是指房地产开商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。

    在秦唐前世，商品房预售制度的产生与我国房地产市场展的进程紧密联系，长期以来，我国城镇住房供应不足，加快建设c增加住房供应是客观需要，但是，我国刚刚起步的房地产业资金严重不足，不少都接近“皮包”公司状态，自有资金的比例甚至不到1一，就连基础较好的上海房产开企业，其自有资金比例一直到2一一1年还只有1884，另一方面，融资渠道和融资手段单一，从银行贷款几乎是房地产开企业的惟一选择。

    由于自有资金严重不足，房地产企业存在着严重的投机性，这引来更多的限制。1993年，国家开始进行宏观调控，房地产企业不仅贷款难度加大，上市融资之路也被堵死，国家明确提出不鼓励房地产企业上市的政策

    还有，房地产开企业要展，一方面是这些企业自有资金严重不足，于是建设部主导设立了商品房预售制度。

    1994年出台的《城市房地产管理法》，对预售条件c监管作出了原则性规定，但是却留下来一个巨大的漏洞，即对侵权c违规行为未制定具体的惩戒条款，商品房预售制度实行后，各主要城市商品房预售比例逐渐展到8一％以上，部分城市甚至达到9一以上，许多开成本由开商完完全全转嫁给了购房人。

    商品房预售制度的推行导致了一系列问题，先就是对购房人权益的损害。

    由于购房人已经预交了大部分甚至全部房款，开商提高房屋质量以吸引消费者的动力不复存在，这不仅导致了房屋质量问题连连，也导致推迟交房，甚至携款潜逃现象生，所以只要房屋预售制度存在一天，消费者必然处于受掠夺与打压的被动地位。

    预售制度更大的危害在于，当开商提前拿到预收款，提前收回大部分乃至全部成本，他们就没有了后顾之忧，通过囤积居奇等方式步步推动房价上涨，而房价的上涨又为开商更方便地收取下一个项目的预收款创造了条件，因为在房价上涨过程中，在买涨不买跌的心理推动下，人们对未来房价增值的预期会变得更为强烈，这种循环推动力促使房价屡创新高，房地产行业的泡沫，也由此产生。

    再到后来，当初设立商品房预售制度的条件已经渐渐消失，就从融资渠道来看，房地产开企业有银行贷款c行股票融资c债券融资c信托融资等等。

    由于普遍对房地产业的展前景看好，开商获取银行贷款的难度已经大为降低，不少银行甚至主动找上门来，降低门槛为开商提供贷款，而且经过十几年的快展，房地产开企业的自有资金比例在逐渐提升，对预售房制度的依赖性逐渐减弱。

    更重要地是。当初建立商品房预售制度。是因为当时房地产业展不景气。房价低迷。需要鼓励房地产地展。而二十一世纪地情况已经与之完全相反。房地产投资过热。房价大幅度攀升。接连几次地房市调控政策都未能阻挡住房价快上涨地势头。从某种程度上来看。商品房预售制度正在成为开商囤积居奇c推动房价上涨地帮凶。

    所以把期房销售制度改为现房销售制度。才是一件利国利民甚至就是对房地产开商本身地公司信誉也有利地好事儿。但是为了捞钱。小奸商秦唐当然是只能借鉴前世地经验来为自己谋利。至于房地产业这个巨大地“民生”项目。如果有可能。他是想让中国人人人都买得起房子。不过做这些事情地前提条件。都是得拥有足够地金钱做

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